L’effetto dei tassi in crescita sulle richieste di mutui e sulle rate

In Italia nel 2022 sono calate le domande di mutuo. La flessione registrata è pari al 21 per cento rispetto all’anno precedente, ma salgono i volumi, che l’anno scorso hanno toccato il massimo degli ultimi anni con un importo medio di 143.000 euro circa, in crescita del 5,2 per cento.

La domanda è stata penalizzata fondamentalmente per due motivi: aumento dei tassi di interesse e minore apertura delle famiglie al ricorso al credito per via del clima di insicurezza sul fronte geopolitico e macroeconomico. Il 90 per cento circa delle richieste di mutuo ha una durata superiore ai 15 anni, con un allungamento dei piani di rimborso che ha fatto segnare per la fascia 25-40 anni un incremento di 8,5 punti percentuali rispetto al 2021.

Il ritorno della surroga

Nell’ultimo trimestre del 2022 si è assistito a un progressivo aumento dei tassi variabili ed a un effettivo consolidamento di quelli fissi. A dicembre la differenza tra il costo medio dei mutui a tasso fisso (3,40 per cento) e quello dei mutui a tasso variabile (2,90 per cento) ha raggiunto circa 50 basis point, in deciso calo rispetto ai 170 della scorsa estate, quando il tasso fisso superava il 3 per cento e il variabile non raggiungeva l’1,5 per cento.

Questa situazione ha determinato il ritorno dei mutui con finalità di surroga che hanno incrementato costantemente il loro peso a partire dall’agosto 2022, passando dall’8 per cento di fine luglio al 36 per cento di gennaio 2023, con un aumento di 28 punti percentuali, spinto principalmente da mutuatari con contratti a tasso variabile che vogliono passare al fisso in vista di ulteriori rincari. In alternativa è possibile rinegoziare il mutuo con la propria attuale banca, passando da un tasso variabile a un tasso fisso oppure a un tasso misto, rata protetta o con cap.

Giovani sempre primi in classifica

Tra l’altro nella riunione del 2 febbraio la Bce ha alzato i tassi base di mezzo punto percentuale, annunciando un aumento analogo per il prossimo mese. Il mercato aveva intuito da diverso tempo il rialzo deciso nella riunione di giovedì scorso, anche se non era ancora del tutto scontato. Tuttavia, ulteriori nuovi aumenti nelle prossime settimane potrebbero mettere ancora a dura prova l’economia delle famiglie che hanno in corso mutui a tasso variabile. Ovviamente, l’impatto è minore laddove il debito residuo o la durata del finanziamento siano più brevi.

Esaminando la distribuzione delle richieste di mutuo in relazione all’età del richiedente, la fascia under 35 si conferma al primo posto per volumi di domanda, con il 34 per cento del totale. Segue la fascia 35-44 anni con il 30,5 per cento delle richieste. Tra i motivi che hanno inciso favorevolmente sull’andamento della domanda vanno segnalati l’estensione al 2023 delle garanzie statali per i mutui prima casa agli under 36, gli incentivi di ristrutturazione e, soprattutto, i mutui “green” per l’efficientamento energetico dell’abitazione o per effettuare lavori che consentono un miglioramento delle prestazioni da questo punto di vista.

Le agevolazioni esistenti

Il mutuo giovani eleva la garanzia statale dal 50 all’80 per cento del valore dell’immobile. Inoltre viene concessa l’esenzione dal pagamento delle imposte ipotecaria, catastale e di registro. Può essere richiesto da tutti coloro che, al momento di stipulare il contratto di acquisto, non abbiamo compiuto 36 anni e che presentino un Isee che non superi i quarantamila euro.

Invece, tra i vantaggi dei mutui accesi per rendere la propria casa più ecologica possono esserci l’eliminazione delle spese di istruttoria, l’estensione delle durate, un piano di ammortamento flessibile, una decurtazione dei tassi di interesse, a cui si associano i benefici riferibili al risparmio energetico a lungo termine, al comfort abitativo e al valore dell’immobile. Senza dimenticare le misure e i bonus governativi connessi all’acquisto di case in classe energetica A e B e per la riqualificazione energetica degli immobili.

Per quanto riguarda invece le ristrutturazioni, anche nel 2023 è disponibile il relativo bonus, cioè l’incentivo per chi effettua lavori edilizi in un edificio ad uso abitativo. La detrazione del 50 per cento sull’Irpef fino a un massimo di 96.000 euro di spesa è riconosciuta per le spese effettuate entro il 31 dicembre 2024.

Tensioni nel settore locazioni residenziali

Per quanto riguarda infine il settore delle locazioni residenziali, si è accentuato lo squilibrio tra la domanda e offerta. Mancanza di stock abitativo disponibile e inflazione hanno spinto i prezzi all’insù, con rialzi importanti. Minor offerta e aumento dei clienti generano tensioni sui prezzi, anche se, nell’ultima parte del 2022, c’è stato un rallentamento forse dovuto al fatto che, all’attuale livello dei prezzi, insieme all’inflazione che riduce le possibilità di pagamento degli inquilini, il livello massimo potrebbe essere già stato raggiunto.